5月25日，北京（樓盤）市大龍偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 （大龍地產(chǎn)，600159.SH）宣布，控股子公司北京市大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與北京中融物產(chǎn)有限責(zé)任公司簽訂相關(guān)《解除協(xié)議》，從而退出“大龍新都”項(xiàng)目。

　　退出該項(xiàng)目將為大龍地產(chǎn)帶來10.58億元收益，主要包括：中融公司歸還大龍本合同簽訂之日前雙方已發(fā)生的往來款項(xiàng)約3.75億元；中融公司支付北京大龍的拆遷補(bǔ)償款約6.83億元。

　　這是大龍地產(chǎn)繼2011年出售旗下核心項(xiàng)目“西部會(huì)館”后，再次割肉止損。

　　“一方面可回籠資金，另一方面未來公司發(fā)展重心將回歸順義。”大龍地產(chǎn)內(nèi)部高管接受本報(bào)記者采訪時(shí)回應(yīng)，考慮到項(xiàng)目后期開發(fā)的難度、樓市宏觀調(diào)控等綜合因素，選擇了中途退出項(xiàng)目，也符合公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。

　　賣項(xiàng)目盤活資金

　　大龍地產(chǎn)退出的項(xiàng)目為北京市棉花片危改區(qū)“大龍新都”，包括棉花片危改區(qū)A-6地塊項(xiàng)目、棉花片危改區(qū)A-7地塊項(xiàng)目，屬于北京最大的危改房用地。

　　“大龍新都”項(xiàng)目位于北京市西城區(qū)虎坊橋西北側(cè)，項(xiàng)目總用地面積6.1公頃，其中建設(shè)用地4.34公頃，代征地1.76公頃，規(guī)劃總建筑面積16.29萬平方米，使用性質(zhì)包括住宅、商業(yè)和辦公。

　　公告顯示，2004年11月10日，北京市順義大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)總公司（簡(jiǎn)稱“大龍城鄉(xiāng)”，大龍地產(chǎn)子公司）與中融公司簽訂合作開發(fā)項(xiàng)目協(xié)議書，約定雙方共同開發(fā)中融公司擁有的北京市棉花片危改區(qū)“大龍新都”項(xiàng)目。

　　2005年3月24日，大龍地產(chǎn)控股子公司北京大龍與大龍城鄉(xiāng)、中融公司三方簽訂了合作開發(fā)補(bǔ)充協(xié)議書，大龍城鄉(xiāng)將項(xiàng)目協(xié)議書中約定的權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)移給北京大龍，由其與中融公司共同開發(fā)“大龍新都”項(xiàng)目。

　　8年后，大龍地產(chǎn)退出這一黃金地塊。分析人士認(rèn)為，大龍地產(chǎn)此次退出北京新都項(xiàng)目，能夠使得今年凈利潤扭虧為盈，擺脫被“ST”的風(fēng)險(xiǎn)。

　　根據(jù)滬深證券交易所的規(guī)定，如果上市公司出現(xiàn)經(jīng)審計(jì)兩個(gè)會(huì)計(jì)年度的凈利潤均為負(fù)值該公司股票將被“特別處理”，也就是前綴“ST”。

　　對(duì)此，上述大龍地產(chǎn)高管表示，“退出項(xiàng)目能幫助公司回籠資金，并不在于去粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表。當(dāng)然，解除該協(xié)議將產(chǎn)生稅前收益2.43億元，這部分收入將納入2013年財(cái)務(wù)報(bào)表，將對(duì)公司2013年度財(cái)務(wù)情況產(chǎn)生積極影響。”

　　對(duì)于退出的原因，該內(nèi)部人士坦承：該項(xiàng)目后期拆造成本太高。據(jù)了解，“大龍新都”項(xiàng)目地塊共有602戶拆遷戶，拆遷面積約2.9萬平方米。在過去8年多的時(shí)間里，項(xiàng)目完成拆遷工作243戶，拆遷面積1.65萬平方米，完成整個(gè)拆遷面積的56.9%，拆遷用戶完成了40.37%。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，截至目前，大龍地產(chǎn)已為該項(xiàng)目累計(jì)投入資金約7.77億元。

　　這意味著，歷時(shí)8年，還有過半住戶尚未完成拆遷。與2005年7000～8000元/平方米的拆遷成本相比，目前的拆遷成本至少要高出兩倍以上，總投入將超過10億元。

　　而一旦解除協(xié)議生效后，北京大龍將不再參與該地塊的開發(fā)工作，既不享受項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)益，也不再承擔(dān)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，整個(gè)項(xiàng)目將交由中融公司繼續(xù)開發(fā)。

　　發(fā)展重心將回歸順義

　　甩掉“燙手山芋”，扎耕順義，對(duì)于目前的大龍地產(chǎn)來說，或許正是務(wù)實(shí)之舉。

　　歷經(jīng)2009年“天竺地王”事件后，被北京市國土局罰沒2億元土地保證金的大龍已元?dú)獯髠?/P>

　　2010年，大龍地產(chǎn)凈利潤下滑至2871萬元，同比減少91%。2011年8月，大龍地產(chǎn)以8.2億元將子公司北京京洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司93.45%股權(quán)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓給春光置地。此次轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)投資收益3.62億元，凈利潤2.72億元，占當(dāng)年大龍地產(chǎn)凈利潤的98%。2012年，大龍地產(chǎn)沒有大項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，凈利潤為虧損9743萬元，為5年來首次虧損。

　　大龍地產(chǎn)今年一季報(bào)也不容樂觀，再度虧損271萬元。

　　“大龍地產(chǎn)現(xiàn)在最重要的是先止損，再發(fā)展。”一位熟悉大龍地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士表示。

　　大龍地產(chǎn)管理人士解釋，2012年的虧損是由于開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算周期所至，今年這一狀況將得到改觀。

　　據(jù)介紹，大龍地產(chǎn)目前的項(xiàng)目主要包括滿州里市項(xiàng)目、中山（樓盤）市項(xiàng)目以及順義區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目。

　　“未來將收縮戰(zhàn)場(chǎng)，把重心放在順義本地。”上述大龍地產(chǎn)管理人士透露，為應(yīng)對(duì)樓市宏觀調(diào)控，公司正在謀劃戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，目前公司的發(fā)展優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在順義當(dāng)?shù)亍?/P>

　　對(duì)于如何走出業(yè)績(jī)低谷，大龍地產(chǎn)確立了做新型城市化運(yùn)營商的發(fā)展戰(zhàn)略。具體內(nèi)容是堅(jiān)持“助力區(qū)域多元化、促進(jìn)城市現(xiàn)代化、加速城鄉(xiāng)一體化”的發(fā)展思路，打造城鎮(zhèn)中心大盤、城市特色大盤、城市精品住房、保障類住房四條產(chǎn)品線,整合各類優(yōu)勢(shì)資源，實(shí)現(xiàn)公司發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

　　大龍地產(chǎn)將2013年定位為公司“發(fā)展年”。大龍表示，隨著中山、景湖園、馬坡9號(hào)地等項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入銷售期，資金逐步回籠，公司將密切關(guān)注土地市場(chǎng)，適當(dāng)時(shí)機(jī)拿地，為下一步項(xiàng)目開發(fā)做準(zhǔn)備。另外，順義老城區(qū)建成已有30 余年，部分建筑風(fēng)格陳舊且年久失修，已對(duì)順義的整體形象產(chǎn)生了影響。大龍地產(chǎn)表示將積極參與到順義的舊城改造中去。

　　“當(dāng)然也不是說我們以后不去外地，只是會(huì)考慮實(shí)際情況，更謹(jǐn)慎。”該管理人士補(bǔ)充道，未來發(fā)展重心將放在順義。

　　合作方式是朗詩負(fù)責(zé)南面地塊保利操刀北面，雙方各自開發(fā)各自銷售，但同屬一個(gè)項(xiàng)目公司
　　
　　日前，朗詩地產(chǎn)與保利地產(chǎn)首度聯(lián)手開發(fā)的南京仙林大浦塘項(xiàng)目將入市，定名朗詩保利麓院。從案名來看，朗詩地產(chǎn)在此次合作中應(yīng)占主導(dǎo)地位，然而事實(shí)似乎并非如此。
　　
　　據(jù)了解，雙方的合作方式是將地塊劃分為南北兩區(qū)，朗詩負(fù)責(zé)南面地塊,打造精裝科技花園洋房和疊加別墅，北面地塊則由保利操刀，將建疊加與聯(lián)排別墅。雙方各自開發(fā)各自銷售，但同屬一個(gè)項(xiàng)目公司。
　　
　　這一合作方式引起業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)憂：聯(lián)合開發(fā)權(quán)責(zé)如何劃分？雙方都開發(fā)疊加別墅產(chǎn)品，引發(fā)的客群沖突如何解決？項(xiàng)目銷售后如遇業(yè)主維權(quán)，項(xiàng)目公司是否會(huì)出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象？
　　
　　保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新對(duì)此并不愿多談，他表示，在這個(gè)項(xiàng)目上雙方的開發(fā)節(jié)奏會(huì)保持一致，雙方是根據(jù)各自的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行合作開發(fā)。
　　
　　“一山二虎”式合作
　　
　　據(jù)悉，朗詩保利麓院項(xiàng)目推出的一期房源包括聯(lián)排別墅、疊加別墅和花園洋房。該項(xiàng)目位于南京棲霞區(qū)仙林街道大浦塘以東，由朗詩地產(chǎn)和保利旗下子公司上海君元地產(chǎn)于去年9月競(jìng)得，總用地面積為13.3萬平方米，出讓面積為11.84萬平方米，容積率1.0-1.05。
　　
　　據(jù)保利地產(chǎn)江蘇公司總經(jīng)理助理曾偉介紹，雙方拿地后共同出資組建了學(xué)尚置業(yè)有限公司對(duì)新項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)管理，每周在例會(huì)上就相關(guān)問題進(jìn)行協(xié)商討論。項(xiàng)目在開發(fā)過程中既有分工，也有合作。在銷售時(shí)，會(huì)聘請(qǐng)兩個(gè)銷售團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)各自開發(fā)物業(yè)的銷售。
　　
　　劃分區(qū)域，各自打造產(chǎn)品，分別進(jìn)行銷售，但在購房合同中只出現(xiàn)聯(lián)合成立的項(xiàng)目公司的名字，這樣的合作方式在業(yè)界并不多見。
　　
　　在朗詩保利麓院項(xiàng)目附近，朗詩地產(chǎn)與保利地產(chǎn)均有在售項(xiàng)目，分別為朗詩鐘山綠郡和保利紫晶山，兩個(gè)項(xiàng)目都定位于改善型置業(yè)人群。
　　
　　因此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，朗詩與保利合作開發(fā)麓院項(xiàng)目，相當(dāng)于把現(xiàn)在的項(xiàng)目變成原來項(xiàng)目的新一期產(chǎn)品。
　　
　　在項(xiàng)目定價(jià)和物業(yè)管理方面，據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，為避免客群沖突，價(jià)格將協(xié)商制定，未來物業(yè)管理則傾向一家管理。
　　
　　多重考驗(yàn)
　　
　　據(jù)悉，在南京，朗詩地產(chǎn)和保利地產(chǎn)都具有較強(qiáng)的市場(chǎng)影響力，兩者不分伯仲。
　　
　　業(yè)內(nèi)人士指出，朗詩作為南京的本土企業(yè)，同時(shí)也被認(rèn)為是科技地產(chǎn)的先鋒，在堅(jiān)持自己的理念上一直非常強(qiáng)勢(shì)。而保利作為全國性的開發(fā)商，是以其開發(fā)速度來支撐的，更希望在產(chǎn)品上把自身已經(jīng)成熟的產(chǎn)品套路落實(shí)下來，對(duì)科技型的內(nèi)容兼容性不是很大，更希望保持原有的開發(fā)模式。
　　
　　而南京麓院項(xiàng)目這種各自為政的合作方式，對(duì)管理成本和溝通流程提出了更高的要求。
　　
　　北京大岳咨詢有限公司總經(jīng)理金永祥認(rèn)為，在房企合作開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，都有可能出現(xiàn)合作雙方意見相左的情況。尤其是在銷售階段，合作雙方因?yàn)閷?duì)利潤的考慮以及對(duì)資金回籠的要求不一致，對(duì)產(chǎn)品定價(jià)、推盤節(jié)點(diǎn)，都會(huì)有不同意見，整個(gè)過程都需要不斷協(xié)調(diào)與磨合。
　　
　　令購房者擔(dān)憂的是，購買的房子到底是保利的還是朗詩的？有問題要找誰？如遇業(yè)主維權(quán)，項(xiàng)目公司會(huì)不會(huì)出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象？小區(qū)整體布局與規(guī)劃是否會(huì)統(tǒng)一？
　　
　　胡在新則表示，保利與朗詩的合作是建立在雙方各自的優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)上的，不會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃不統(tǒng)一的問題，雙方在這個(gè)項(xiàng)目上的開發(fā)節(jié)奏也將是一致的。
　　
　　無論對(duì)于保利還是朗詩，南京麓院項(xiàng)目無疑都是今年推盤的重點(diǎn)項(xiàng)目，對(duì)雙方的管理運(yùn)營能力也將是一大考驗(yàn)。