近日，通州的多宗地塊在經過激烈競價之后高溢價成交，再次吸引了外界的聚焦。業內人士表示，對于整個北京（樓盤）房地產市場而言,東部的通州樓市已成為一個重要的風向標。無論是享受優先發展帶來的先發優勢，還是萬億級國家投入推動通州新城的快速崛起，以及在近期土地市場的惹眼表現和標志性樓盤的不斷涌現，通州早已成為京城樓市最受矚目的焦點板塊，通州的樓盤也成為想在東部購房人群的首要選擇區域。不過，在經過政策調控下過山車式的行情轉換，如今的人們對通州樓市的看法已經多了一分理性。

　　潛力看好勢頭足 通州多地塊密集成交

　　近日，經過71輪鏖戰，福建泰禾地產以11.25億元，配建7.3萬平方米公租房的價格競得通州臺湖鎮B-03地塊，剔除保障房面積，樓面每平方米單價達到16581元，創區域地價新高。同日，另一臺湖地塊B-23以樓面單價13137元的價格成交。

　　時光繼續回溯。4月11日，泰禾、北京美融加投資和鵬瑞利聯合體分別以19.3億元和11.29億元的價格拿下通州臺湖和通州運河核心區兩地塊，其中泰禾地塊樓面價為11800元/平方米。此后，萬科首開聯合體分別于4月12日和4月17日再拿下通州臺湖兩幅地塊，一時間通州土地市場風光無限。而根據北京土地整理儲備中心網站顯示，5月北京上市的12塊地塊中有7塊位于通州，已吸引了眾多知名房企的關注。

　　供應量的突出、房企的爭相競價，讓人恍惚間有了時空穿越的錯覺。實際上，土地市場的逐漸火熱，往往預示著市場對于區域樓市前景的看好。

　　公開資料顯示，涵蓋醫療、教育、商業等配套的多個大規模、高層次項目集中啟動，將建成輻射整個大京東區域的國際化標準設施，這無疑將為區域樓市帶來強勁動力。據了解，通州國際化新城建設規模將達數千億元，標準也瞄準“世界級”，其所蘊含的商業能量巨大。另一方面，高品質產業將吸引大量高素質人群涌入，由此勢必衍生巨大置業需求。通州巨大的市場空間人盡皆知。“運河核心區得益于通州新城的規劃及建設開發，已經成為通州最具潛力的熱點區域，房價更是居于各大區域板塊之首，目前已難覓每平方米2萬元單價以下樓盤。而開發商對通州地塊的頻頻出手，也充分說明他們對此發展潛力的看好。”合生濱江帝景項目總經理鄧歷表示。

　　通州房價如同過山車 期盼樓市“穩定”發展

　　眾所周知，通州樓市經過一段波折：2009年、2010年期間，通州房價一路走高，曾攀升至30000元/平方米。2011年開始，在嚴厲的樓市調控政策下，通州房價快速下探，達到20000元/平方米以下。此后，北京樓市整體回升企穩。

　　有業內人士指出，通州樓市之所以被認為是北京房地產的風向標，很大程度上在于其對價格的敏感程度很高。“漲的時候最快、跌的時候最狠”也成為區域房價的標準寫照，而在樓市調控的大背景下，借助城市發展概念發力的通州又能走多遠呢？

　　亞豪機構副總經理高姍認為，雖然當前通州房價上漲明顯，但這是建立在北京整體市場看漲的基礎之上，同時，不同于2010年受新城建設消息刺激的漲價風潮，近兩年通州樓市經過沉淀與調整，已經進入相對理性的階段。

　　泰禾地產相關負責人認為，通州樓市經過沉淀與調整，目前已經進入相對成熟、理性的階段。“所謂區域的成熟度就體現在交通、商業、居住氛圍、城市化水平等方面，尤其是通州區已升級為北京副中心。此外，從土地出讓來看，主要集中在五環外、六環外，在這種情況下，通州離北京城區的距離自然就變得不遠。從城市東南西北四個方位來看，目前只有東部和南部地區還有可容納的空間。”

　　預期上漲調控是變量 對賭政策放松風險不小

　　據了解，準備在近期開盤的金成府，預計均價達到了25000元/平方米-26000元/平方米。位于通州區東關大橋南側的新華聯運河灣，目前已進入尾盤階段，均價為26000元/平方米-27000元/平方米；位于通州區九棵樹地鐵站附近的K2·玉蘭灣，去年年底首次開盤，均價就達到了24000元/平方米-25000元/平方米；合生·濱江帝景二期新房的價格也超過了21000元/平方米。

　　高策機構董事長陶紅兵表示，2010年3月份通州很多項目都是2萬多元，高的已經有標3萬元的，但那些項目的品質與目前通州高品質的樓盤無法相比。陶紅兵表示，現在北京市內房價與2010年高峰相比，大部分區已超過2010年價格，但通州也只是接近2010年峰值，從這點來看現在真的是很難得的機會。“如果不是調控影響，通州的房價今年應該回到2010年高峰期之上。由于是在政策調控期，房價的上漲會慢一些，但我預計總體上漲的趨勢不會變。對于剛需以及改善型購房者而言，現在正是一個購房的好時機。” 陶紅兵說。

　　不過，也有業內人士對通州樓市發展提出了疑問。該人士表示：“一個項目從拿地到開發，再到銷售，通常需要一兩年。一些房地產企業正是看到這個時間差，會以一種對賭的心態參與到土地市場，有的開發商相信行政調控的限價政策不會長久，預期未來政策可能放開因而激進拿地。”

　　近日，深圳中資銀行不約而同調高房貸利率，上浮區間10-30%。9月26日，21世紀網從多家銀行獲悉，農行、建行、中行均在基準利率基礎上上浮10%，工行則上浮15%。對于放款額度，各家銀行只有一個字“緊”，而何時放款，也只有一個字，“等”。

　　民生、平安等股份制銀行亦是一貸難求。盡管民生、平安均稱并未暫停房貸，但前者以“銀行貸款額度緊，建議選擇其他銀行”的理由婉拒，而平安則喊出房貸利率上浮20-30%的條件。目前，興業銀行仍維持基準利率，但僅受理三四個樓盤的房貸業務。

　　金九是傳統的樓市旺季，然而今年金九在個別樓盤出現小高潮外，大部分樓盤成交平淡。根據深圳中原地產的監測，上周一手住宅量價齊跌，成交套數環比下降了48.48%，成交均價環比下跌30.12%。

　　中資行錢緊一個月三次上調利率

　　進入下半年以來，銀行資金喊渴。銀行放款額度緊張之后，利潤較低的房貸業務首當其沖。

　　進入9月份，深圳首套房貸利率就經歷了基準利率9折、不打折、上浮10-30%的三級跳。

　　一位國有銀行個貸經理對21世紀網表示，一個月內房貸利率調整了三次：“8月下旬首套房貸的折扣是9.2-9.5折，到了9月中旬就基本沒有折扣了，上周接到通知要上調10%。”

　　9月26日，21世紀網走訪9家銀行，其中四大國有銀行均上調房貸利率。建行網點的一名個貸經理表示，首套房貸在基準利率上上浮10%，二套上浮20%。中行、農行也設置同樣的標準。工行的首套房貸利率則上浮15%，并表示“審批排隊要一個月，什么時候能放款不確定。”農村商業銀行目前還有8.5折優惠，但也要視樓盤所屬區域網點的額度而定。

　　平安銀行的調整幅度最大。在深圳福田中心區的一家銀行網點，客戶經理表示，首套利率上浮20-30%，她直言，“銀行錢緊不好貸，建議你去外資銀行辦房貸。”

　　外資行的折扣仍然堅挺。截至9月26日，渣打、匯豐仍給出8.5折-9折優惠。不過，兩家外資行的門檻也較高，渣打僅給95年以后的樓盤成交放貸，而匯豐則對樓盤所屬區域、屬性有要求，“商住類型的不辦理，只能接受純住宅。”

　　銀行錢緊或將持續到年底。多家銀行個貸經理表示，這種情況短期內不會改善，“明年年初才能好轉。”

　　“本來房貸業務的利潤就很低，一般而言，房貸利率最多是基準利率的8.5折，再低，銀行就不賺錢。”上述國有銀行個貸經理表示，年末攬儲壓力一向較大，這個時間段推出的理財產品利率都很高，相應的貸款利率也會增加。

　　開發商回款減速

　　“深圳的盤幾乎都看遍了，越看房貸利率越高，現在是出得起首付，還不起月供。”新婚不久的小張揣著首付款，從上半年開始，踏遍了深圳新盤，最近終于看上一套即將推出的剛需盤。

　　小張看中的88平米戶型，均價在25000萬/平米左右，房屋總價220萬元，貸款154萬元。和今年上半年相比，房貸利率從9折調至上浮10%，以按揭年數30年計算，她要為此支付的利息款也從174.6萬元增加至222.5萬元，多出38萬元，每個月要多還1000元左右。

　　購房者增加還款額的同時，開發商也承受著回款速度減緩的影響。

　　9月是樓市傳統旺季，開發商利用這一時期加速去庫存、回籠資金，是業內固定動作。對于一手房來說，開發商一般與指定銀行合作房貸業務。“銀行會和開發商談好回款時間，從近期來看，新開樓盤的回款速度肯定會慢一些，因為九、十月份開盤，基本上要到年底打款，而年底是額度最緊張的時候。”一家國有四大行的個貸經理對21世紀網表示。

　　據深圳搜房網數據監控中心統計，2013年9月深圳共計18個住宅項目(含別墅)開盤，同比2012年9月預開盤量減少1個，環比2013年8月預開盤量增加8個。

　　金九量價齊跌

　　近日，21世紀網走訪9月初開盤的樓盤，70-80平米左右剛需盤仍是市場主打產品。包括保利上城、寶能悅灡山在內的剛需盤銷售量在八成左右，而均價5.3萬元/平米的恒裕濱城一期所推108房源全部售罄。

　　然而，個別樓盤的暢銷沒有帶動金九的熱潮，受中秋假期影響，深圳一手住宅量價齊跌。

　　根據深圳中原地產的監測，受中秋假期的影響，上周(9.16-9.22)一手住宅成交套數為509套，環比下降了48.48%。成交價格方面，上周(9.16-9.22)全市的成交均價為20188.83元/㎡，環比下跌30.12%。

　　中原地產分析認為，受假期因素的影響，上周國土局一手住宅過戶數量明顯減少，同時因成交樓盤中高價樓盤占比下降，因此價格也有所下跌。深圳中原副總經理賀曉麗對21世紀網表示，盡管目前貸款難度仍在加大，但是房價上漲的預期不減，剛需群體支撐了市場熱度。而對于購買二手房的客戶來說，房貸收緊帶來的影響更大，正常需求受到一定程度的壓制。

　　“房貸收緊從長期來看，應先更不會特別大。利率成本在整個購房成本當中很少，再加上房價上漲是大概率事件，漲幅肯定是高于利率的占比，所以對剛需的影響不大。”賀曉麗稱。