“當(dāng)萬(wàn)科高管表示看空全國(guó)樓市時(shí)，房地產(chǎn)是不是真到了拐點(diǎn)？”5月1日，一篇名為《萬(wàn)科副總毛大慶內(nèi)部講話》的速記稿在微信上瘋狂轉(zhuǎn)載，引發(fā)一陣恐慌。昨日，萬(wàn)科總裁郁亮通過(guò)網(wǎng)絡(luò)發(fā)聲，表示文章并未全面、準(zhǔn)確反映萬(wàn)科的觀點(diǎn)，萬(wàn)科目前對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是“謹(jǐn)慎樂(lè)觀，積極應(yīng)對(duì)。”

　　問(wèn)題1：一二三線城市都在透支？

　　《萬(wàn)科副總毛大慶內(nèi)部講話》的速記稿，來(lái)源于一個(gè)名為“建策沙龍”的內(nèi)部論壇。速記稿指出，毛大慶對(duì)全國(guó)50多個(gè)重點(diǎn)城市，均作出悲觀的透支判斷。其中，如沈陽(yáng)、鞍山、唐山之類(lèi)的二三線城市，因土地供應(yīng)過(guò)多，帶來(lái)了對(duì)未來(lái)市場(chǎng)去化能力的或銷(xiāo)售能力的透支；以北京為代表的一線城市，則由于土地成本上漲過(guò)快，透支了價(jià)格上漲空間。

　　回應(yīng)：毛大慶表示自己的發(fā)言以提示風(fēng)險(xiǎn)為主，希望盡可能喚起業(yè)內(nèi)的危機(jī)感，但“萬(wàn)科高管看空行業(yè)”、“全國(guó)房地產(chǎn)將下行”的說(shuō)法，扭曲了提示風(fēng)險(xiǎn)的本意。

　　郁亮回應(yīng)稱，“兩個(gè)透支”其實(shí)就是市場(chǎng)分化，這已是沒(méi)有疑問(wèn)的業(yè)內(nèi)共識(shí)。2013年，樓市分化尤其明顯，大城市房?jī)r(jià)全面上漲，而很多內(nèi)地三四線城市存貨積壓，賣(mài)得很困難。“今年這種分化預(yù)計(jì)會(huì)收斂一些。去化能力被透支的城市，隨著投資減少和供應(yīng)下降，存貨壓力會(huì)有所緩解。而土地價(jià)格被透支的城市，供應(yīng)增加也會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)降溫。”

　　問(wèn)題2：價(jià)格合適就能賣(mài)光？

　　速記稿以毛大慶的口吻表示，此前萬(wàn)科按照市住建委的要求，以2.2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格銷(xiāo)售了萬(wàn)科橙，4小時(shí)售罄。北京的樓市仍然有大把著急買(mǎi)房子的人。只是，購(gòu)房者中90%以上還是剛性需求，對(duì)價(jià)格的臨界點(diǎn)特別敏感。

　　回應(yīng)：對(duì)于剛需購(gòu)房人對(duì)自住房的期待，郁亮表示可以理解，自住房的供應(yīng)還可能在一段時(shí)間內(nèi)導(dǎo)致部分購(gòu)房人的觀望。但最終，自住房不可能取代普通商品房。提到房?jī)r(jià)趨勢(shì)，郁亮稱，北京上海房?jī)r(jià)進(jìn)一步大漲的可能性已經(jīng)不大。未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅不應(yīng)高于人均收入增幅，房?jī)r(jià)收入比將進(jìn)入下行通道。

　　問(wèn)題3：年底5萬(wàn)元樓盤(pán)賣(mài)不動(dòng)？

　　速記稿中毛大慶提到，2014年年底到2015年年初，北京大概會(huì)出現(xiàn)42個(gè)樓面地價(jià)在5萬(wàn)元/平方米到12萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)。這些樓盤(pán)，都是2013年房企拿的比較貴的土地，基本上沒(méi)一個(gè)在5環(huán)路里。對(duì)于這批價(jià)格的樓盤(pán)，銷(xiāo)售前景并不樂(lè)觀。

　　回應(yīng)：郁亮表示，萬(wàn)科的產(chǎn)品主要面向自住客戶，高端樓盤(pán)很少。過(guò)去一年北京的高價(jià)地，沒(méi)有一塊是萬(wàn)科拿的。未來(lái)，萬(wàn)科還是會(huì)用消費(fèi)者愿意接受的價(jià)格來(lái)賣(mài)房子。地價(jià)房?jī)r(jià)差偏低，說(shuō)明按當(dāng)前的地價(jià)確實(shí)很難賺錢(qián)，問(wèn)題主要出在地價(jià)一端。今年下半年土地供應(yīng)高峰到來(lái)后，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)和去年會(huì)有很大的不同，土地市場(chǎng)過(guò)熱城市的地價(jià)有必要調(diào)整。